房地产行业迎来民营房企境外债“破冰”。
近日，新城控股（601155.SH）母公司新城发展（01030.HK）发布公告称，公司已完成3亿美元高级无抵押债券的发行，发行期限为3年，最终利率指导价为11.88%。
该笔票据发行所得款项总额约2.94亿美元，将用于为同步购买要约提供资金，预期票据发行将于2025年6月26日完成。
在业内人士看来，作为近3年来首家重启资本市场融资的民营房企，新城此次成功发债被视为民营房企海外融资的破冰之举，有助于修复市场对民营房企的整体信心，也有望带动更多优质房企重启海外融资，缓解行业流动性压力。
中指研究院企业研究总监刘水指出，当前，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场进行发债，此举可为其他民营房企重启境外融资提供参考，有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心。
新城发债后马上要还债。
6月12日，新城发展发布的另外一份公告显示，公司将通过现金购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据（2025年7月票据），未偿还本金金额为3亿美元。
据界面新闻了解，新城系今年合计还有6亿美元境外债将到期，包括新城发展7月13日到期的3亿美元债和新城控股今年10月15日到期的3亿美元债。此次发行新债，正好覆盖7月即将到期的旧债。
在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，王晓松等管理层亦就融资、偿债等问题回应股东关注。
对于是否新发美元债，王晓松表示，目前在试探水温，如果境外投资人认可，有合适的机会公司会尝试，如果没有，公司会按照既定的打法推进偿债工作。“6亿美元债券的偿还工作公司已经提前铺排，正在有序推进。”
但令市场有些意外的是，此次美元债发行成功的代价较高，利息达11.88%，较之今年7月将到期的美元债票据利息4.45%翻了一番还有余。
新城并非今年首家发行美元债的房企。今年2月18日，混合所有制房企绿城中国发布公告，计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总额3.5亿美元的原始票据，构成同一系列票据，年利率为8.45%。
增发后，绿城中国此次融资本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率8.258%。
对比绿城发行美元债的利率，新城的价格更高。
刘水也认为，从融资成本看，新城本次美元债询价区间11%－13%，在当前环境中偏高。“这一方面源于美元利率维持高位及美联储观望态度；另一方面反映房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券仍要求较高风险溢价。”
在其看来，民营房企未来偿债安排仍存不确定性，压力主要来自销售端——核心城市处于复苏进程但其他城市承压，销售资金回笼情况直接影响偿债能力。
数据显示，今年1-5月，新城控股累计合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%；累计合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40%。单看5月份数据，新城实现合同销售金额约19.73亿元，同比下降51.90%，销售面积约25.26万平方米，同比下降56.12%。
新城认为公司有能力偿还高代价美元债。6月12日上午，新城发展召开了面向机构投资者的电话会议。
新城发展董事会秘书张宛玲表示，新城系偿债能力并不弱，2024年租金收入对利息覆盖倍数3.93倍，未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角，租金收入超17亿元；已抵押商场规模1025亿元，抵押率43%。
“对于7月到期的美元债券偿付已做了充足的准备，假设现在不发美元债券，我们也是有自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰也表示。
至于“借新还旧”的原因，张宛玲认为，这是出于公司存在保留境内现金、维护融资渠道的考量，是通盘考虑今年到期的6亿美元债券的解决方案。
整体而言，新城发展作为纯民营房企成功发行美元债，依然具有很强的信号意义。
近几年，随着房地产行业深度调整，民营房企融资难度不断增加，境外债券发行规模更是大幅下降。
到2025年，房企融资仍然呈现收缩态势。数据显示，今年前4月，房企融资规模为1090亿元，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，为过去一年中融资规模最低和次低。
因此，业内认为，新城此次融资成功不仅为自身补充流动性，更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度，后续预计会有更多财务健康、运营稳健的房企重启境外融资。
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